概念上「丁屋」和「村屋」是有所分别,「丁屋」可以说是「村屋」,但「村屋」却不一定是「丁屋」。 有关分别会影响物业买卖的合法性,村屋和丁屋条例有异须分清。 |
可建屋的新界土地大致上有以下几种: |
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1972年后批出的建屋牌照,大多数是根据「丁屋政策」批出,故此其内容跟丁屋地的新批合约一样,必会注明一系列严格的「限制买卖转让条款」,并订明承批人必须在完工 后,申请作出「补地价」并取得地政专员书面同意后,才可将这种「村屋」(即「丁 屋」)出售及转让。 |
可从地契文件中才可见到。「丁屋」大致上分两类情况出现: |
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1972年政府制订新界丁屋政策,容许新界男性原居民在其一生中可以享有以低廉地价取得批地建屋自住,称为丁权 |
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・ | 丁屋其实亦是新界小型乡村屋宇之一种,地政署负责监管丁屋的外型及面积 |
・ | 丁屋於建成后,只要取得政府发出满意纸后,业主便可入住 |
・ | 早期之丁屋,如属原居民自住物业,只需补地价后,便可自由出售 |
・ | 另有发展商向男丁村民购买丁屋,并签署授权书及遗嘱,而发展商会与买家签定意向书以保证业主 「丁」必定会以固定价格卖出,发展商并会先行向买家收取订金以补地价之用.发展商利用买家之订金补地价后,作为业主「丁」授权人,再与买家签定合约及楼契 |
丁屋分为两类 | |
・ | 男丁可私自出地向地政署申请「私地建屋牌」 |
・ | 以低於市价三至四成的代价-「优惠补价」向地政署申请「拨地建屋牌」 |
新界土地 - 丈量约份(D.D.) 及地段(LOT) | |||||||
一. 建筑面积限制 - Restriction of Gross Area | |||||||
・ | 建筑物覆盖面积不超过700平方尺 | ||||||
・ | 建筑物高度不超过27英尺,不多於三层 | ||||||
二. 集体官契 - Block Government | |||||||
・ | 标准内宫整个D.D.纳入一份集体官契内,各个地段资料则分别列於附表内,附表资料包括: | ||||||
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三. 建屋牌照 - Building License | |||||||
・ | 农地拥有者,於其地段上某指定位置建造小型屋宇,其发展限制及条件明列於牌照内。 | ||||||
四. 三张『辖免纸』 - Certificate of Exemption | |||||||
・ | 新的《建筑物条例(新界适用)条例》(新例)制定了一系例规定严格管制小型乡村屋宇,业主需向地政处取得三张豁免纸分别为建筑工程、渠务工程及地盘整理工程。如没有取得豁免而进行建筑者,该建筑物可被视为非法建筑物。 | ||||||
五 满意纸 - Certificate of Compliance | |||||||
・ | 新批内注明承批人在未得地政处满意下不得进行转让、按揭等,故此承批人在完成发展后,都会即时申请一张满意纸,主要是符合新批内之规定 | ||||||
・ | 由於新界小型屋宇一般都是受豁免的,故此无需『入伙纸』便可入住,一般买家及银行只根据『满意纸』作为有关官方文件,以证明该屋宇之合法性及完工日期 | ||||||
・ | 或有个别情况业主在完工数年后才领取满意纸,故此不能单靠满意纸决定楼龄 | ||||||
七. 补地价 - Premium | |||||||
・ | 丁屋的官批内一般注明买卖转让限制,必须先领取满意纸后,再向地政处申请补地价,方可删除官契内之转让限制条件,方可正式进行买卖。在未补地价前,所有买卖或任何形式之转让,均属违反官契论,地政处有权充公有关地段 | ||||||
・ | 补地价必须是整幢三层屋宇计算,没有分层补地价 | ||||||
・ | 於私人土地上兴建丁屋,不可於五年内转让,如在限期前出售,便须向政府补地价才可正式转让 | ||||||
八. 丁屋补地价可分以下两种 | |||||||
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九. 丁花楼宇 | |||||||
・ | 此类物业是属於兴建中而未出满意纸之丁屋楼花 | ||||||
・ | 丁屋如未获发满意纸,是不可补地价 | ||||||
・ | 如购买未补地价之丁屋,除不可拥有业权,是不受法律保障的 | ||||||
・ | 如属发展商兴建物业,可能出现工程延误或烂尾情况,买方可能不能取回订金 | ||||||
・ | 银行是不接受丁花楼宇按揭 | ||||||
十. 其它注意事项 | |||||||
・ | 有部份村屋地皮可能连接斜坡,应查明该斜坡的维修责任是否由政府、私人或政府与私人共同负责。根据建筑物条例规定,如有斜坡出现『危险』性质或『潜在危险』,斜坡必须由有关业主或负责人士进行维修 | ||||||
・ | 如村屋连接花园出售,应查明有关业权,是否入契或受政府租约条例所限制。如受政府租约限制,该花园是不可连同物业出售的 | ||||||
・ | 如村屋连天台出售,应查明有关业权,是否入契独立拥有或分摊拥有。一般查册内已列明有关物业之天台拥有权 | ||||||
・ | 一般村屋进行买卖前,必须由银行或测量师行进行估价,以确定该物业之市场价值。买卖双方须自行聘请律师,查询楼契内容及其它文件,以核实村屋楼契内是否有买卖限制,方可签署卖买合约及交予订金 |
常见问题 | 注意事项 | |
1. |
业权不清,必须确定该村屋的业权,是否与真正的业主进行交易,该村屋的地址是否符合政府所规划的地段范围 |
可要求卖方出示由政府发出的租契或批约。 如果该村屋包括天台、花园及其他建筑物,应该查清楚是否属僭建与是否己包括在楼契内。 |
2. |
土地或村屋的转让有限制,例如要补地价等,因为根据政府法例,村屋是必须补地价才可以在市场上自由转卖 |
仔细查阅契约或批地文件,以确定是否订有限制条文 |
3. |
村屋违返租契、新批约或建筑牌照的发展条件 |
买家或其代表律师应向土地注册处查册,在签订买卖合约前,应要求卖方提交所有的相关文件 |
4. |
己建成的村屋超出地段范围之外,或轻微违规,未能申请豁免 |
该村屋是否拥有全部由政府所发出的有效文件,例如满意纸、转让契、楼宇分契,及豁免书等,以确定物业的批地建屋程序、楼宇结构是否合法及安全,确保日后可自由转售 |
5. |
道路使用权不清或没有路入屋 |
可透过物业代理或测量师向地政署查询 |
6. |
未获当局批淮即偷步兴建村屋 |
尽量避免购买村屋楼花 |
7. |
村屋发展烂尾 |
村屋现楼可以实地考察,而且应尽量避免购入烂尾村屋楼花,购入村屋现楼相对比较有保障 |
8. |
银行不做足按揭 |
大部分的银行对於村屋的估价都偏向保守,就算可以估足价,也未心能够承造高达楼价七成的按揭(一般最高只能承造五至六成的楼价按揭),所以在购买村屋及签署临时合约之前, 应找银行对该村屋进行估价及批出的最高贷款额 |
1. |
村屋附近多种植花草树木,容易接触到蛇虫鼠蚁。邻居又会饲养猫狗,对於有小朋友的家庭应该特别小心。 |
2. |
若村屋地处低漥地带及斜坡附近,更要注意附近的水渠和斜披的维修及保养,可能每逢雨季会有水浸及山泥倾泻。 |
3. |
留意单位内的食水是由附近的井水还是水务署的街喉供应。假如是井水的话,就算食水己经煮沸,也未必安全。 |
4. |
因为村屋多位於郊区,交通未必方便,买家应衡量工作上下班交通花费的时间及费用;偏僻的村屋,未必能够正常接收手提电话、免费电视和有线电视等等。 |
5. |
村屋的买卖程序及手续有别於大部分楼宇买卖,置业者购买前,必须先咨询律师的专业意见,选择有处理村屋买卖经验的律师详细睇契,以保障自己的权益。 |
置业者也可参考地政总署印制的<<购买新界郷村屋宇须知>>小册子,或向地政署查询。地政署地址:
香港北角渣华道333号北角政府合署20楼
电话: 2525 6694
传真: 2868 4707
网址: http://www.landsd.gov.hk/tc/about/welcome.htm